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2008-7-24 09:56

为降价找一个体面的理由

房价刚降了几个月，如今已经有大量的经济学家开始要求政府救市了，虽然是业内人士，但我也不希望在这个时候有人为的因素进来干扰这一轮的调整。对于整个行业来说，这一轮的调整不是坏事，反而应该看作为是一次对房地产行业的考验，也是每个企业练内功的时候。我相信没有一个有责任感的业内人士愿意看到一个不健康的房地产市场一直伴随着我们，没有一个想把这一行业当作终身职业的经理人愿意看到疯涨的房价。

有人说房价已经见底了，还有人举出了一大堆的例子来证明，到底有没有见底，这个不是哪个人说出来的，最终还是要看市场的表现。而且，按市场经济的定律，成本和价格是没有直接关系的，价格是市场需求的反应，并不是没有比成本更低的可能性的。因此，我不认为目前已经见底，要说见底，起码也要到明年3月份才能有分晓，也就是春节之后。
事实上，无论是谈到是否应该救市，还是谈到价格是否见底，这些都不是问题的关键，也不是最重要的问题。现在整个房地产市场的关键在于三个字——成交量。对于开发公司来说，最重要的现金流，而这些现金流并不完全来自于高房价，而是来自于所建设的商品房的快速销售，快速变现；对于营销代理公司来说，更是如此。至于房价，只是利润率的一种体现，对于专业于房地产开发的企业来说，这一点的重要性远远低于现金流的重要性。因此，在目前全国房地产企业都大量缺少现金流的情况下，成交量才是关系到整个行业以后发展方向的最重要指标。

如何提高成交量呢？现在大家好像都把眼光放在了房价之上，好像都觉得只有降价才能提高成交量。于是乎，几乎所有的开发商和代理公司都打起了降价的主意，也都在想方设法的降价，以前作为房价标杆的万科，在降价风起之时也成了众多企业的标杆，不光第一个抛出了拐点论，刮起了降价风，而且还第一个请来了防暴警察对付那些要求退还差价的业主。当然，万科也是一个能够吸取教训的企业，在魅力之城因降价事件而闹到满城风雨之后，其另一个降价项目在降价这时找到了一个看似合理的理由，说二期的建筑品质没有一期好，因此，价格自然要便宜一些。呵，不好评论，只能说是一个非常可爱的理由。
万科是中国房地产企业的标杆，也是最爱中国人尊敬的房地产企业，而在这几个月内，一系列的事件让人们对万科一再的失望。为什么？难道王石疯了吗？难道万科真的不要品牌了吗？难道以前万科的所作所为都是假的吗？难道万科的人都是傻子吗？

万科应该来说是聚集了当代中国房地产行业里的一批最优秀的精英的，王石先生也是非常聪明的人，而万科以前对品牌的维护绝对不会是假的。那么，现在的万科为什么要这样做呢？我想应该只有一个原因，为了生存。据说万科的资金缺口在140个亿左右，也就是说，万科现在急需要的是钱，钱是他的生命，是企业生死存亡的关键，在生死面前，什么品牌，什么社会形象，那都是不值得一提的，也算不了什么。因为万科很清楚一点，只有企业活着才有将来，死了就什么都没有了，因此也就顾不得那么多了。事实上，现在不光万科，大多数房地产企业都是这样的，万科魅力之城的故事相信还会继续在这个行业上演，虽然没有人愿意出现这样的事情，但为形势所迫，都是必须这样做的。

为降价找一个体面的理由应该是现在每一个房地产企业都在思考的问题。在现在的行情下，在现在的认识之下，人们已经不再考虑是否要降价的问题，也不再考虑降价后是否真的对销售有促进作用的问题；而是在考虑如何的降价，如何为降价找一个让大部分人表面相信的理由，或者说找一个能不引起太多麻烦的降价理由。说起来也很滑稽，像万科金色家园这样的项目，应该说一期的价格也算不上是非常贵的，然而，二期为了降价，居然把同样的品质进行自我贬低，把好的说成不好的。

根据对目前市场的预测，估计在奥运会之后，整个房地产市场会有一次大规模的全面降价。而此时此刻，开发商应该大多是在商量降价的时间和幅度，当然，还有就是找一个体面的理由，找一个自己打自己耳光的理由。现在的降价就和前两年上涨一样，大多数的开发商都是跟着形势在走，事实上根本就不明白怎么回事，都觉得降价了就一定会促进销售，一定会缓解资金压力。事实上，这两者之间也是没有直接联系的，不管是投资还是自住，人们都是有买涨不买跌的心态的，而且越是跌，人们越会觉得还有跌的空间，越会有更低的市场预期值；并不会如业内人士的想法，认为降到比较低了，人们就不会产生价格抗性，就会大量的购买。

如果说去年是房地产市场的夏天的话，那么现在还只是秋天，还是落叶的时候，真正的冬天还在后面，真正的霜冻可能会出现在年底，而引发这一霜冻气候的诱因将会是奥运会后的大规模降价行动。

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