银滩家旅馆项目简介
一、项目主要内容：
1、房屋托管：为业主提供房屋通风、保洁等服务，上传照片、以及业主要求的个性化服务。
2、家旅馆业务：为旅游顾客提供住宿服务，以家庭为单位，拥有一套完整房屋的租住权，还可自己做饭，像在自己的家里一样。
3、增值服务：装修监理、代购物品、代售房屋等。
二、业务收费：
托管收费：每月20元（维护2次），一年中免费托管两个月，即年收费200元。
每次维护均拍摄照片上传到网上，业务可随时查询最新维护的情况和维护的及时性；
并对小区的最新情况进行通报，上传照片和说明。
家旅馆房屋来源：托管房屋中愿意同时加盟家旅馆的业主。对于加盟家宾馆的房屋业主免费提供上述托管服务，即免收200元/年的托管费用。加盟期限以年为单位，最低为一年。
加盟业主在“五一”或“十一”之外的时间入住，最长可免费入住30天（时间再长一点也没有关系）；在“五一”或“十一”期间入住，14天中可免费入住3天，多住的按正常标准收费（实际上只要支付标准房费的一半就可以了，另一半是业主收益，也不用交来交去的了）。

说到这，有朋友说怎么才3天呀，我自己的房子住着还要交费，还有没有天理呀！是呀，偶也想让您14天全部免费入住呀，可是一年就靠这两周维持基本开销啦，您全部免费住了，偶的投入可不就要打水漂了，为您维护了一年的房屋不能白辛苦呀。如果您两个节都在计划银滩过，建议仅做房屋托管，不宜加盟家旅馆。如果希望免费7天，也可以呀，托管费用200元就不能免了，另外再有入住的再分成，不过您选择了之后不能后悔，您到时不来渡假了，再向偶要回200元偶可就不乐意了。
而且免费3天对双方来说也比较公平：实际上人们在“五一”或“十一”出行第一天出发，第七天返回，中间实际住宿的只有6天。免费3天，收费3天，虽然说交了120元（以最普遍的二室一厅住房为例），可免了200元的托管费用，还是合算的呀。

另还有一个可以解决的办法，如果一年下来您的房屋的顾客实际入住天数（不包括您自己或家人）超过了20天，可以按超过的天数退还您交费的部分，以您实际交费为限。例如您“五一”住了6天，免费3天，交了3天费，如果其他顾客住的天数大于等于23天，就可以退还您交的3天的费用。假如您“十一”时又住了6天，交了6天费，则其他顾客住的天数须大于等于29天，就可以再退还您6天的费用。
这样能够接受吗？总之，在业主利益最大化的同时，也兼顾一下家旅馆的生存，不过分的吧？
加盟家旅馆的房屋基本要求：简单装修，门窗齐全、简单家具、家电、厨房用具、洗浴设备等（电磁炉或煤气灶需具备其一，如为煤气灶，业主负责承担开通费）。

房费定价（草案）：基本房价80元/天。
将房屋分成三类6种，分别乘以价格系数：
别墅：首排海景别墅——3.0，即240元/天；别墅——2.0，即160元/天；
二室一厅以上：海景房（基本无遮挡）——1.5，即120元/天；
非海景房——1.0，即80元/天；
一室一厅或单身公寓：全海景房——1.5，即120元/天；
非海景房房——0.75，即60元/天；
每次有顾客入住，均会将入住的具体情况公布在网上。
收益分配：加盟业主与家旅馆公司对房费收入各取得50%，谁的房子谁收益。按月结算，每月10日前结算上个月的房费收入，支付到您指定的帐户。
费用承担：加盟期间，加盟业主承担物业费，家旅馆公司承担水电费和天然气费或煤气费，如家旅馆因经营需要开通有线电视、宽带、电话，则开停费用以及月度发生费用均由家旅馆承担。因经营需要置备的床上用品由家旅馆负责置备，归家旅馆公司所有。日常经营费用如人员工资、税费、宣传费用等由家旅馆公司负责。
因房屋及附属设施的自然损耗需要维修的费用由业主支付，如因经营管理不善造成房屋设施及业主置备的设施用品损坏的，家旅馆负责维修或恢复原状并承担相关费用。

业主收益：
年平均入住天数：保守预计为20天 （ “五一”七天、“十一”七天，其他6天，主要为“五一”到“十一”之间）。随着银滩知名度的提高和银滩旅游的不断升温，年平均入住天数将逐步提升，保守预计每年最少可增长5天以上。
各种房屋类型的年收益保守预计：
首排海景别墅——2400元/年；其它别墅——1600元/年；
二室一厅以上：海景房（基本无遮挡）——1200元/年；非海景房——800元/年；
一室一厅或单身公寓：全海景房——1200元/年；非海景房房——600元/年；
另可获得免费托管一年，价值200元。
之所以称为保守预计，是因为我们不想把期望值设定得很高，而实际收益相差太大导致心理上难以接受。20天——这一入住天数我们虽然不能在合同中明确承诺一定能达到（因为经营本身有风险），但我们会通过以下途径提高入住天数，而我们的目标是：争取2008年入住天数（所有加盟房屋的平均入住天数）超过30天，以后每年增长不低于5天。
只所以敢于定超过30天的目标，也是基于以下的具体计划（部分）：

1、“五一”、“十一”期间，在银滩主要出入口设点引导游客入住，免费乘车到入住点；
2、在银滩公交车上发布广告，宣传家旅馆；
3、与银滩各小区售房处以及全国各地的代理公司联系，引导看房团入住家旅馆。
4、08年奥运会前开始宣传引导在青岛宾馆酒店订不到房的游客可以到银滩来住宿，来回大巴接送，费用还要节省，且既看了奥运又游了银滩。
5、与各地旅游团联系合作。引导旅游团入住家旅馆。。
6、在网上有针对性地、有计划地开展广泛宣传（请加盟的业主也一起来宣传，共同提高您的房屋的顾客入住天数）。
。。。。。。
另家旅馆还有很多招揽并锁定顾客的绝招，由于涉及商业秘密，不便透露。
只要扎扎实实地做好宣传引导工作，并与相关单位广泛开展合作，20天乃至30天的平均入住天数是完全可以达到的。
目前在网站上发布的银滩房屋出租信息，房屋租金基本上都是200元/月，这是业主们对银滩房屋租金的心理定价。可是能够成交的非常稀少，因为还是以到银滩旅游度假的居多，长住的少，而且长住的基本都是已经在银滩买了房子的，不需要租房，而需要租房的都是都是租住3-10天左右的游客，因此，以200元/月出租的愿望是好的，但很难实现，
另有的业主认为交给家旅馆管理也不过才入住20天，而且还是平均，再说我也可以自己把信息挂在网上租给游客。不错，您说的很对，同时也想说明的是，你的钥匙怎么交给游客？你的物品安全怎么得到有效的保障，你的房屋通风、卫生等谁来为你负责？游客怎样再把钥匙及时安全地交还给你？如果让物业公司来帮您租房，你的房子租出去的概率有多大？或者您已经把信息公布在网上很长时间了，有成功地租出去了吗？
所以加盟家旅馆不在于一年能有很高的租金收入，而是能够很安全地获得一份实实在在的收益，而且不用再为房屋的日常维护操心。同时随着银滩旅游的持续升温，收益将会稳步提升。
另有的业主担心加盟后房屋会被搞得不成样子。实际上，每年入住的时间并不长，以后时间长了也不会超过半年（真有半年就好啦！）在此，我们承诺，除了添置床上用品和日常用具（笤帚、簸箕等必要的用具）以外，不对您的房子进行实质上的任何改变。另除了别墅以外，建议您的家具、家电、橱卫电器等设施不要搞的太豪华，银滩空气较为潮湿且腐蚀性大，不必要这么浪费，简单实用就好。当然豪华一点的我们也欢迎，因为同样的房价，您的房子更容易被顾客选中。但不管豪华与否，我们均在协议上保证您的财产安全。
对于这个项目，不管是哪一方面的，您有什么好的建议和意见，欢迎跟帖！
家旅馆公司计划于08年2月底（春节后）注册，从现在起接受房屋托管报名和加盟报名，春节后统一签约交付钥匙。
欢迎准备托管房屋和加盟家旅馆的朋友发邮件联系或跟贴，说明准备托管房屋还是加盟家旅馆，以及房屋基本情况和联系方式。
另，如果您准备加盟，提醒您要在春节前将房屋内的设施置备一下。如果你不方便亲自跑一趟，可以定好要买的东西的牌子和价钱，我们代为置办，具体可电话里商量。
手机：13510060783 （打手机的话请在晚上打，白天请短信联系）
邮箱：xufsheng@163.com