编者按：《中华人民共和国物权法》于今年3月16日经第十届全国人民代表大会第五次会议通过，将于2007年10月1日起施行。《物权法》实施后对我们的生活会产生怎样的影响?海南日报特别策划了一组稿件，于国庆节前每天推出一篇，就读者关心的问题请法律专家、政府职能部门官员进行解读，如：建筑区划内的车位权属如何确定;住宅建设用地使用权期满后，如何自动续期;小区公共收益业主能否分红;农村宅基地使用权能不能抵押等等。敬请关注。
南海网9月23日消息：近段时间海口昌茂花园、金盘广场、丁香花园等许多小区都在热销车位。数万元一个车位颇让业主们犹豫：买吧，价钱不菲;不买，车位日益紧张。如果开发商把车位卖给小区外的人怎么办?有的业主以为，10月1日实施《物权法》前开发商可以卖车位，10月1日后则不可以;有业主则质疑：买房时不是已公摊了车库面积了吗?为何开发商还可以出售车位?
小区车位权属如何确定
“小区的车库、车位产权归属确定方式，主要是看车库、车位的面积是否已摊入公用面积。如果建设单位已将车库、车位的面积摊入业主公用部分，则车库、车位的产权归属全体业主。反之，车库、车位的产权仍属于建设单位。”海口市房产管理局副局长林干对记者说。他告诉记者，关于小区车库、车位产权归属问题是目前房管部门接到投诉较多的热门问题。
林干说，海口市目前大部分小区的车库、车位都没有计入公摊面积，因此这些小区的车库、车位产权仍属建设单位。据了解，海口市近年开发的楼盘销售都较规范，小区的楼盘预售公告都在海口市住宅与房地产信息网上公布，其配套的小区车库、车位位置、面积、产权等信息都可在该网站查询。旧楼盘的信息无法在该网站查询，业主可到海口市房管局房管科进行查询。
小区哪些车位不可出售
“一些小区楼房的架空底层、地下车库等的车位面积如已作为公摊面积被业主分摊了，那么建设单位无权出售这些车位。”林干介绍说。此外，利用小区公共通道、公用绿地及其他公用空闲地划线作为停车位的，因这些土地的使用权属于全体业主，建设单位也无权出售这些车位。有些小区的建设单位把人防工程划上线作为车位出售，这也是禁止的。
小区车位交易的限内规定
有业主提出，小区建设单位是否可以把车库、车位出租、出售给小区外的人?海南方圆律师事务所律师李君认为，《物权法》规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主可以与建设单位就车库、车位的使用进行约定出租、转让。权属未明或是利用小区公共通道建成的车库、车位不能对外出售。
林干对记者说，8月3日，省建设厅复函三亚市房管局《关于物业管理用房权属登记等问题的函》第四条指出：地下车库是建设项目的配套设施，转让对象必须是物业管理区域内的业主，且不得改变其属于建筑区划内业主停放车辆的使用性质，只能用于停放业主购买和使用的车辆。此规定明确了小区内的车库、车位只能出售、转让给小区内的业主，业主购买的车库也只能自用，不能用于投资或其他用途。
车位可办产权证
据林干介绍，只要经过规划部门认可的小区配套车库、车位，取得预售许可证的都可以办理产权证。有的小区车库、车位是取得单独产权证的，有的是取得“大产证”，建设单位转让这些车库、车位后，都可以办理单独的产权证。
林干提醒说，有的小区建设单位在取得车库、车位的产权证后，私自把这些车库、车位改变为住宅或是铺面出租或转让，这都是不允许。业主发现后，可以向城管部门举报。
法律链接
《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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